經營性企業和商業性房地產可以一起銷售嗎？

經營企業是一個獨立的實體

出售一個經營中的企業需要一個完全不同的估價方法，特別是當房地產被包括在內時。有時，即使是商業房地產經紀人和經紀人也沒有意識到兩者之間的區別，因為他們對這種交易組合的要求並不多。

擁有房產的企業主要麼關閉企業，出售房地產，要麼在一天結束時將兩者都賣掉。經紀人和經紀人常常想把兩者都列在一起，但如果沒有充分瞭解其中的所有複雜情况，這可能是一個錯誤。

出售事業

轉讓企業資產需要有非常不同的契约協定。它們不像不動產，因為它們可以包含成交量和現有客戶/客戶群人口統計資料的保證，這些在標準的商業房地產購買文件中無法解决。

估值參數也不同。除了現有的契约和可能的供應商協定之外，一個正在運作的企業會有“善意”的考慮，這些不可能總是傳遞給新的所有者。善意在某種程度上是無形的，協定可能包括禁止轉讓的條款。

這並不是說任何房地產的價值都不能包含在企業的銷售價格中，而是應該加以界定。

損益與現金流

房地產專業人士，尤其是商業領域的專業人士，擁有分析租金收入和支出的知識和專業知識，並將其呈現給客戶以供決策之用。但是，當他們從財務角度分析另一種類型的事業時，他們可能會做得不够。

表面下有很多東西，對損益表和資產負債表的審查並沒有真正瞭解事實。

一個企業的損益表通常與其現金流有很大的不同。任何一個好的商業經紀人都需要現金流分析作為最重要的財務檔案之一。根據現金流項目對企業價值進行調整，包括：

· 所有收入的詳細試算表

· 所有費用的詳細清單

· 哪些費用實際上是為了業主的利益

· 對將消失的業主福利費用進行收入調整，這些費用不一定也是新業主的費用

· 業主福利成本的額外費用，這將要求新的買方新增費用，例如業主管理事業，買方必須雇用一名經理

如果賣方所有者也因為需要以市場薪水聘請經理來管理企業，則買方應向下調整其對企業的估值。同樣，他們應該調整前所有者不必花費的其他任何成本，但需要進行過渡。

底線

大多數房地產專業人士除非有經驗和專業知識，否則不應從事經營性企業的經紀事業。一個更好的方法是與一個不做房地產經紀的商業經紀人合作。這將是一種互惠互利的關係，你們每個人都能為客戶帶來最大的體驗和價值。